Immer mehr Immobilienbesitzer denken darüber nach, wie sie ihre Gebäude nachhaltiger gestalten und gleichzeitig steuerlich davon profitieren können. Eine Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung bietet hierfür eine interessante Möglichkeit.
Doch wie wird der erzeugte Strom steuerlich behandelt? Welche Regeln gelten für die PV-Anlage auf einem Mietshaus? Was muss dem Finanzamt gemeldet werden, und wie beeinflussen die neuen Regelungen ab 2022 und 2023 die Steuererklärung?
Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung
In diesem umfassenden Artikel beleuchten wir alle relevanten Aspekte der Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung. Sie erfahren, wie sich die Gesetzeslage verändert hat, wie Sie von Steuerbefreiung profitieren, und was bei der Gewinnermittlung und der Anwendung der Kleinunternehmerregelung zu beachten ist. Ein Muss für alle, die mit ihrer Photovoltaikanlage mehr als nur Energie erzeugen wollen – nämlich echte finanzielle Vorteile.
Steuerlich relevante Aspekte der Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung
Die Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung bringt steuerliche Besonderheiten mit sich, die sich von Anlagen auf selbstgenutzten Immobilien unterscheiden. Grundsätzlich erzielt der Eigentümer durch die Einspeisung von Strom in das öffentliche Netz Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb – abhängig von der Gestaltung der Anlage und der Nutzung des erzeugten Stroms.
Betreiber sollten von Anfang an mit dem Finanzamt klären, wie ihre Anlage eingeordnet wird. So kann vermieden werden, dass eine gewerbliche Tätigkeit unterstellt wird, obwohl man die Photovoltaikanlage im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie nutzt. Wird die Anlage primär zur Versorgung der Mieter genutzt, kann dies andere steuerliche Konsequenzen haben als eine vollständige Einspeisung ins Netz.
Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung: Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022
Das Jahressteuergesetz 2022 hat für Vermieter mit installierter Photovoltaikanlage erhebliche steuerliche Erleichterungen gebracht. Rückwirkend ab Januar 2022 gilt für bestimmte Anlagen eine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG, sofern die installierte Bruttoleistung der Photovoltaikanlage laut Marktstammdatenregister unter 30 kW liegt.
Für die Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung bedeutet dies: Wenn die Anlage auf einem Wohnhaus installiert wurde und der erzeugte Strom ganz oder teilweise ins Netz eingespeist wird, sind die entsprechenden Einkünfte steuerfrei, solange die Leistung unter der genannten Grenze bleibt. Diese Regelung gilt auch, wenn mehrere Anlagen auf verschiedenen Gebäuden betrieben werden – solange sie in Summe die Grenze nicht überschreiten.
Umsatzsteuerliche Behandlung: Was bei der Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung gilt
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Umsatzsteuer. Seit Januar 2023 gilt für die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen ein Nullsteuersatz, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Regelung betrifft auch Anlagen auf vermieteten Immobilien, wenn diese zur Versorgung der Mieter oder zur Einspeisung in das Netz dienen.
Wer jedoch umsatzsteuerpflichtige Einnahmen erzielt – z. B. durch vollständige Einspeisung – muss unter Umständen auf die Kleinunternehmerregelung verzichten, um sich die gezahlte Vorsteuer aus der Anschaffung zurückholen zu können. In diesen Fällen ist die frühzeitige Meldung an das Finanzamt entscheidend, um steuerlich keine Nachteile zu erleiden.
Einkünfte aus der Photovoltaikanlage richtig in der Steuererklärung angeben
Auch wenn durch § 3 Nr. 72 EStG eine Steuerbefreiung greift, müssen Anlagenbetreiber in bestimmten Fällen weiterhin Angaben in der Steuererklärung machen – etwa wenn zusätzliche Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt werden. Für die Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung bedeutet das, dass sämtliche Einnahmen dokumentiert und richtig zugeordnet werden müssen.
Insbesondere bei einer Anlage auf einem Mietshaus, die den Strom für Gemeinschaftseinrichtungen liefert (z. B. Treppenhausbeleuchtung, Heizungssteuerung), sollte geprüft werden, ob und in welchem Umfang die Einkünfte steuerpflichtig sind. Falls der Strom an Mieter verkauft wird, kann dies als gewerbliche Tätigkeit gewertet werden – mit entsprechenden Folgen für die Einkommensteuer.
Gewinnermittlung und Anlage EÜR bei PV-Anlagen
Sofern keine Steuerbefreiung greift, ist für die Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung eine Gewinnermittlung notwendig. Meist erfolgt diese durch die Einnahmenüberschussrechnung (EÜR). Die dafür vorgesehene Anlage EÜR wird mit der Steuererklärung eingereicht.
Erfasst werden dabei alle Einnahmen durch die Einspeisung sowie Ausgaben wie Wartung, Versicherung, technische Erneuerung oder Abschreibungen. Für Anlagen mit gewerblicher Nutzung ist es erforderlich, die PV-Anlage als Teil des Betriebsvermögens zu erfassen, was sich wiederum auf die Gewinnermittlung auswirkt.
Kleinunternehmerregelung oder Regelbesteuerung: Was ist besser?
Betreiber kleiner Photovoltaikanlagen können unter bestimmten Voraussetzungen die Kleinunternehmerregelung gemäß § 19 UStG anwenden. Das bedeutet, dass sie keine Umsatzsteuer berechnen und abführen müssen. Für die Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung kann das sinnvoll sein, wenn die Einnahmen gering sind und keine hohen Vorsteuerbeträge entstehen.
In vielen Fällen lohnt sich jedoch ein bewusster Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung, besonders bei neu angeschafften Anlagen. So lassen sich Investitionskosten durch Vorsteuerabzug reduzieren, was sich steuerlich deutlich bemerkbar macht – besonders bei teuren Solarmodulen oder umfangreicher Montage von Photovoltaikanlagen.
Die Rolle des Eigenverbrauchs und des erzeugten Stroms
Betreiber von Photovoltaikanlagen können den erzeugten Strom auch selbst nutzen. In vermieteten Gebäuden stellt sich dabei die Frage, ob der Stromverbrauch durch die Mieter erfolgt oder der Vermieter den Strom ausschließlich selbst nutzt. Bei der Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung ist besonders darauf zu achten, wie die Verrechnung erfolgt.
Wird der Strom direkt an Mieter verkauft, liegt in der Regel eine gewerbliche Tätigkeit vor. Erfolgt der Verbrauch hingegen durch gemeinschaftliche Einrichtungen (wie Fahrstuhl oder Treppenhausbeleuchtung), kann dies als Teil der Vermietung gewertet werden. Die genaue steuerliche Einordnung hängt hier von Details ab – eine Rücksprache mit dem Finanzamt oder Steuerberater ist zu empfehlen.
Vermietete Immobilien und Photovoltaik: Worauf es bei der Planung ankommt
Die Kombination aus vermieteter Immobilie und Photovoltaikanlage erfordert eine sorgfältige steuerliche und technische Planung. Wichtig ist es, schon bei der Anschaffung und Installation einer Photovoltaikanlage zu prüfen, ob die geplante Nutzung zur Einspeisung, zum Eigenverbrauch oder zur Versorgung der Mieter erfolgt.
Die Eintragung der installierten Bruttoleistung im Marktstammdatenregister ist Voraussetzung für steuerliche Vereinfachungen. Auch sollte beachtet werden, dass die Regelungen zum Nullsteuersatz nur gelten, wenn die Voraussetzungen exakt erfüllt sind. Eine PV-Anlage auf dem Dach eines Mietshauses kann also steuerlich ganz unterschiedlich behandelt werden – je nach Nutzung und technischer Auslegung.
Gewerbliche Einordnung vermeiden: So bleibt Ihre Anlage steuerlich einfach
Die steuerlich einfachste Lösung besteht meist darin, die Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung so zu gestalten, dass keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Das ist vor allem dann der Fall, wenn kein Strom an Dritte verkauft wird und die Einnahmen aus der Einspeisung unterhalb gewisser Grenzen liegen.
Sollte dennoch eine gewerbliche Tätigkeit festgestellt werden, ist eine Anmeldung beim Gewerbeamt erforderlich, gegebenenfalls eine Bilanzierung notwendig und die Anlage muss separat beim Finanzamt geführt werden. Diese zusätzlichen Pflichten lassen sich durch clevere Planung häufig vermeiden – etwa durch Beschränkung auf eine Leistung unter 30 kW oder durch Nutzung der Steuerbefreiung gemäß § 3 Nr. 72 EStG.
Fazit: Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung
Die Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung bietet zahlreiche steuerliche Vorteile – wenn sie richtig geplant und gemeldet wird. Das Jahressteuergesetz 2022 und die Neuregelungen seit Januar 2023 ermöglichen für viele Betreiber eine steuerfreie Nutzung oder vereinfachte Gewinnermittlung. Besonders die Kombination aus Nullsteuersatz bei der Umsatzsteuer und Steuerbefreiung bei der Einkommensteuer kann erhebliche finanzielle Entlastungen bringen.
Wer eine Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung betreibt oder plant, sollte sich frühzeitig mit den steuerlichen Regeln vertraut machen. So lassen sich unnötige Verpflichtungen vermeiden und der volle wirtschaftliche Nutzen der PV-Anlage ausschöpfen. Die wichtigsten Punkte sind die Wahl der richtigen Besteuerung, die Klärung der Nutzung des erzeugten Stroms und die korrekte Dokumentation für das Finanzamt. Eine gute Planung zahlt sich aus – für die Umwelt und für den Geldbeutel.
FAQs: Photovoltaikanlage bei Vermietung und Verpachtung – Ihre meistgestellten Fragen beantwortet
Kann der Vermieter eine PV-Anlage absetzen?
Ja, ein Vermieter kann eine Photovoltaikanlage steuerlich absetzen, wenn sie auf einem Mietobjekt installiert wird und der erzeugte Strom im Zusammenhang mit der Vermietung genutzt oder verkauft wird.
Die Kosten für die Anschaffung, Montage, sowie laufende Betriebskosten wie Wartung oder Versicherung zählen zu den absetzbaren Posten. Dabei handelt es sich in der Regel um Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – vorausgesetzt, die Photovoltaikanlage wird nicht ausschließlich privat genutzt.
Entscheidend ist, dass ein klarer wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der PV-Anlage und der vermieteten Immobilie besteht. Auch Abschreibungen auf die Anlage sind über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (i. d. R. 20 Jahre) steuerlich möglich.
Kann ich eine Photovoltaikanlage in meiner Einkommensteuererklärung abschreiben?
- Ja, die PV-Anlage kann abgeschrieben werden, wenn sie zur Einkunftserzielung genutzt wird (z. B. durch Einspeisung oder Versorgung vermieteter Einheiten).
- Abschreibung erfolgt linear über 20 Jahre – jährlich also 5 % der Anschaffungskosten.
- Ansetzbar als AfA (Absetzung für Abnutzung) in der Anlage V (bei Vermietung) oder G (bei gewerblicher Nutzung).
- Zusätzliche Kosten wie Installation oder Anschluss zählen zur Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.
- Voraussetzung: Es darf keine komplette Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG vorliegen – sonst entfällt die AfA.
Ist eine PV-Anlage auf einem Mietobjekt steuerfrei?
| Kriterium | Steuerlich steuerfrei? | Details |
|---|---|---|
| Anlage bis 30 kW (laut Marktstammdatenregister) | Ja | Seit 2022 nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei |
| Strom wird vollständig ins Netz eingespeist | Ja, wenn unter 30 kW | Auch bei Einspeisung steuerfrei, wenn Bedingungen erfüllt |
| Strom wird an Mieter verkauft | Nein | Gilt als gewerbliche Tätigkeit, nicht steuerfrei |
| Strom wird für Gemeinschaftsflächen verwendet | Ja | Wenn im Rahmen der Vermietung genutzt |
| Anlage ab 30 kW | Nein | Ab dieser Grenze keine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG |
| Vermietung mit PV ohne Gewinnerzielungsabsicht | Ja, unter Liebhabereikriterien | Nur wenn keine Absicht zur Gewinnerzielung nachgewiesen werden kann |
Sind gemietete PV-Anlagen steuerlich absetzbar?
Ja, auch gemietete Photovoltaikanlagen können steuerlich abgesetzt werden – allerdings nicht über die Abschreibung wie bei Eigentum. Stattdessen werden die monatlichen Mietraten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht, sofern die Anlage zur Erzielung von Einkünften dient – etwa durch Einspeisung oder Stromversorgung im Rahmen der Vermietung.
Wichtig ist, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Nutzung der Anlage und der vermieteten Immobilie besteht. Auch hier sollte geprüft werden, ob ggf. eine Steuerbefreiung gemäß § 3 Nr. 72 EStG greift, was weitere steuerliche Folgen haben kann.
